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          根據民法典的規定買賣不破租賃規則的例外及處理

          來源:華律網 2020-11-19 83686 人看過
          其實我國現在的房屋是過剩的,但是還有些人買不起,只能去租房子。其實買賣不破租賃是交易中一貫的做法,但如果遇到某些特殊情況,買賣不破租賃就不再適用。這種情況下該如何處理“買賣不破租賃”原則無法解決的問題呢?接下來華律網小編將會為大家詳細解答一下。

          一、根據民法典的規定買賣不破租賃規則的例外及處理

          出售已出租且租期未屆滿的房產的,受讓人不能要求提前解除租賃關系,這就是民法典中的“買賣不破租賃”原則。但是,對于這個原則有個例外規定,這就是租賃抵押房屋問題。

          在先抵押后出租的情況下,依據相關的規定,抵押權優先于承租權。這樣一來,抵押權人在債權無法實現時,將抵押物變賣,購得該抵押物的買受人不受原租賃合同的約束。

          因此,只要買受人不愿履行原租賃合同的,承租人就不得以租賃關系的存在來對抗買受人。

          抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。也就是說,出租人只要盡到告知義務,便不用承擔抵押權實現給承租人造成的損失;反過來,只要承租人沒有行使告知義務,承租人就可以要求原出租人承擔損失,但實際情況是承租人的損失也不一定就能挽回!因為絕大多數情況下,就是因出租人經濟境況惡化無力履行債務,抵押權人才行使抵押權。因此對承租人來說,要租賃抵押物,必須全盤考慮,慎之又慎。

          二、相關的法律規定

                《民法典》

            第七百一十六條 【承租人對租賃物轉租】承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。

            承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

          第七百二十五條 【所有權變動不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

            第七百三十四條 【租賃期限屆滿承租人繼續使用租賃物及房屋承租人的優先承租權】租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。

            租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

          以上就是小編為大家總結的買賣不破租賃規則的例外及處理的相關法律知識。在租房買房的時候很容易出現各種問題,這個時候那就需要按照我們上訴的相關的法律來維護自己的權益。其實如果你覺得自己的權利受到侵犯,可以來華律網進行在線法律咨詢,我們會有專業的律師幫助您。

          聲明:該作品系作者結合法律法規、政府官網及互聯網相關知識整合。如若侵權請通過投訴通道提交信息,我們將按照規定及時處理。【投訴通道】

          延伸閱讀:
          買賣不破租賃的適用瑕疵
          買賣不破租賃的限制使用
          買賣不破租賃原則的適用條件
          引用法條:
          [1]《中華人民共和國民法典》第七百二十五條
          特邀律師:
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